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【技术贴】外国买家如何在澳洲购房


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开始之前  做好预算和计划

在购房之前,做好预算和适当的市场调查是很有必要的。

你也许已经确定了购房的区域,房产经纪可以帮你挑选无论价格和租金回报都最适合的区域。

如果你无法证明你的收入,澳洲银行不会给你贷款。所以最好购买可以还得起的房产。


第一步 组建专业的购房团队

房产律师 Conveyancer
你需要找房产律师来处理法律事物。需要注意的是,如果你购买塔斯马尼亚的房产,必须要雇佣塔斯马尼亚本地的律师。

贷款经纪 Mortgagebroker
寻找好的贷款经纪,最好找有帮助外国人办理贷款经验的。

贷款经纪不限区域,如果你要买塔斯马尼亚的房产,不一定雇佣塔州的经纪。

会计(如果需要)Accountant
会计不是必须的,但有一个也不是坏事。它可以帮你规划投资计划并帮你合理避税。

如果你的投资是以公司或者信托形式,那会计就很重要。

买家代理(如需要)Buyer’sagent
如果你人在海外,无法亲自看房,那么买家代理就非常有用。

买家代理的主要工作是帮你找到合适的房产并替你与房产中介沟通。

买家代理必须拥有房产所在地区的许可牌照。

买家代理应当给予中立的意见,不可以仅推销自己的房源。有些买家代理需要支付固定费用,有些按照房价的比例收费。



第二步  申请贷款

在开始看房之前,最好能够申请到银行的预评估。但是外国人的贷款评估标准非常复杂。

  • 贷款机构会使用针对外国投资者的澳洲银行利率
  • 需要准备所有的贷款资料,例如工资单,交税凭据和雇佣合同等来证明你的收入。


不同身份的购房者所需要的贷款审批流程会有区别

  • 国外投资者
  • 暂居:例如工作签证或者伴侣签证
  • 澳籍但不住在澳洲
  • 新西兰投资者


具体请咨询贷款经纪。


第三步  得到贷款的预审批

在开始看房前,最好能够得到贷款的预批准。至少你在选择房产的时候心里有底。

如果拿不到贷款,看再多的房也没有用。



第四步 申请国外投资审批委员会的批准

如果你不是澳洲的永居身份,在澳洲购买房产需要获得澳洲国外投资审批委员会(FIRB)的批准。

澳洲公民,永居身份和新西兰公民购房不需要申请。

获得外国投资审批委员会的批准过程很简单,时间大概两周。

你只需要在合同成立之后再申请,但你需要事先了解什么样的房产可以买,什么不可以买。

更多文章:澳洲政府对外国投资者在澳洲买房的相关规定
http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA4OTM1NDg3NQ==&mid=205361585&idx=1&sn=d4da89c65b62773e213be776c9c78363#rd


第五步  寻找心仪的房产

现在可以来澳大利亚找房子了。如果你不打算雇佣买家代理,你可以使用类似房产的售价进行比较。你可以找一些附近销售的历史记录来作比较。这样你可以对房价有更清楚的认识。

通常你的贷款经纪会对房产进行评估,但如果他的评估低于售价,他不一定会告诉你,所以自己做好研究很重要。


第六步  讨价还价

通常情况下,澳洲的房产售价都有讨价还价的余地。这需要根据市场情况,地理位置和房产类别来判断。好区域的房产实际售价通常高于它的广告价格。

有一些房产中介会公布“还价比率”,是指实际售价低于广告价格的比例。

买家代理可以代替你讨价还价。

你在签合同之前可以让你的房产律师帮你过目,如果需要还可以增加特殊条款。

澳洲每个州的房产法律都有所区别,所以最好咨询你的房产律师。他们会告诉你在买房过程中会有哪些问题,并告诉你最好的买房时机。如果合同成立后,你无法获得贷款审批,你会损失你的押金,但具体数额每个州有所不同。

请在签合同的时候务必添加“取决于外国投资审批委员会批准(Subjectto FIRB approval)”的条款,否则你的购房行为是违法的。

如果你需要专业建筑商帮你检查房屋的质量,比如水管是否漏水,地基是否稳固等,请在签合同的时候务必添加“取决于房屋检查 (Subject to builder inspection)”的条款,期限一般为7-14天。

更多文章:购房的隐形成本
http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA4OTM1NDg3NQ==&mid=206179867&idx=1&sn=3681324489f064cd4f2c95095d029137#rd


第七步 获得贷款批准

卖家同意你的出价并签署合同之后,购房合同就成立了。你可以将合同的副本发给你的贷款经纪以获得贷款的正式批准。

如果需要贷款,请务必在合同上添加“申请贷款(Subject to finance)”的条款。



第八步  交换合同并支付押金

当合同成立后,你需要支付约房价的10%作为押金至房产中介的信托账户中。

押金的具体数额是可以讨价还价的。但需要知道的是,一旦合同成立,押金是不可退的,所以在签合同和支付押金之前务必咨询相关的律师。

重要的是,一定要在合同上添加“外国投资审批委员会批准(Subject to FIRB approval)"的条款,并要求30天的期限。最好让你的律师确认正确的表达方式,一旦外国投资审批委员会没有批准你的购房申请,你也不至于损失你的押金。



第九步  完成其他事项

合同成立后,需要将副本发给外国投资审批委员会。

贷款批准后,银行会发给你贷款合同。

你可以请你的贷款经纪或者房产律师帮助,你有权利针对你的贷款合同申请独立的法律咨询。

在交接日前再去看一次房,你可以派你的买家代理帮你看,保证房产中的一些设施,例如:空调,洗碗机,窗帘等等和合同上的一致。



第十步 最终交接

交接日是指房产产权正式交接,卖家收到房款的日期。这需要你的房产律师,银行和你的贷款经纪共同完成,你不一定要在场。

从这天开始产权正式转入你的名下,你可以从房产经纪那里取钥匙。


更多文章:交接日详解
http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA4OTM1NDg3NQ==&mid=212963360&idx=1&sn=6b7a05dda611f5c1969c0b5b4be0d262#rd


此篇文章为Ray White 南塔斯马尼亚办公室原创翻译,未经允许不得转载,谢谢!

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